On associe spontanément le diagnostic de performance énergétique (DPE) au logement. Pourtant, les bâtiments tertiaires y sont tout autant soumis — et les bureaux en première ligne. Un DPE est requis lorsqu’on vend ou loue des locaux tertiaires, et certains bâtiments doivent l’afficher à la vue du public. Encore faut-il ne pas le confondre avec le décret tertiaire, qui poursuit un tout autre objectif. Cet article fait le point sur le DPE appliqué aux bureaux : quand il s’impose, sous quelle forme, et ce qu’il n’est pas.
Le DPE ne concerne pas que l’habitation
Le DPE évalue la performance énergétique d’un bâtiment et son niveau d’émissions de gaz à effet de serre, qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local d’activité. Les bâtiments à usage autre que d’habitation — bureaux, commerces, locaux d’activité — disposent de leur propre cadre, distinct de celui du résidentiel mais reposant sur la même logique : une étiquette énergie et une étiquette climat, de A à G.
Pour un immeuble de bureaux, l’évaluation tient compte de paramètres spécifiques : les horaires d’occupation, les usages bureautiques, l’éclairage, la ventilation et la climatisation, souvent plus déterminants que dans un logement. C’est pourquoi la méthode de calcul et les seuils des classes diffèrent de ceux de l’habitation.
Quand un DPE est-il exigé pour des bureaux ?
Les situations qui déclenchent l’obligation sont les mêmes que pour un logement. Un DPE doit être établi :
- à la construction d’un bâtiment tertiaire neuf ;
- à la vente de locaux à usage de bureaux ;
- à la location, le diagnostic étant alors annexé au bail et porté à la connaissance du preneur.
Dans le cas d’une vente ou d’une location, le DPE intègre le dossier remis à l’acquéreur ou au locataire, au même titre que les autres diagnostics. Quelques cas particuliers échappent à l’obligation — bâtiments à occupation très limitée dans l’année, certaines constructions provisoires ou à usage spécifique —, mais la règle générale demeure : pas de transaction sans DPE en cours de validité.
L’affichage obligatoire dans les ERP
C’est la particularité la plus visible du tertiaire. Lorsqu’un bâtiment accueille un établissement recevant du public (ERP), le DPE ne reste pas dans un dossier : il doit être affiché.
Le cadre, fixé par le décret du 30 juillet 2013, vise les ERP de 1ʳᵉ à 4ᵉ catégorie d’une surface supérieure à 500 m² ayant fait l’objet d’un DPE, ainsi que les bâtiments de plus de 250 m² occupés par des services publics et accueillant ce type d’ERP. L’affichage doit être lisible, en couleur, au format A3 minimum, placé près de l’entrée principale ou du point d’accueil, de manière visible par le public.
L’obligation n’est pas symbolique : l’absence d’affichage dans le délai requis expose à une amende pouvant atteindre 1 500 €. Pour un gestionnaire d’immeuble tertiaire, c’est un point de conformité à ne pas négliger.
Une validité de dix ans
Comme pour le logement, le DPE d’un bâtiment tertiaire est valable dix ans. Au-delà, il doit être renouvelé pour rester opposable et, le cas échéant, continuer d’être affiché. Le propriétaire — ou le gestionnaire, ou l’exploitant — veille à disposer en permanence d’un diagnostic à jour pendant toute la durée d’exploitation.
Cette durée de validité s’apprécie indépendamment des autres diagnostics du bâtiment. Un DPE récent ne dispense pas de tenir à jour les autres obligations énergétiques qui peuvent peser sur un immeuble tertiaire.
DPE tertiaire et décret tertiaire : ne pas confondre
C’est la confusion la plus fréquente, et elle mérite d’être levée nettement. Le DPE et le décret tertiaire sont deux dispositifs distincts, qui ne poursuivent pas le même but.
Le DPE est une photographie : il mesure la performance du bâtiment à un instant donné et la traduit en étiquettes. Il n’impose, en lui-même, aucun travaux.
Le décret tertiaire (dispositif Éco Énergie Tertiaire) est une trajectoire : il oblige les bâtiments tertiaires d’une certaine surface à réduire leurs consommations d’énergie dans le temps — selon des objectifs échelonnés — et à les déclarer chaque année sur la plateforme OPERAT. C’est une obligation de résultat sur la durée, sans rapport direct avec l’établissement du DPE.
Réaliser son DPE ne dispense donc pas de respecter le décret tertiaire, et inversement. Nous consacrerons des articles dédiés au décret tertiaire et à la plateforme OPERAT ; retenez ici qu’un même immeuble de bureaux peut relever des deux à la fois.
Qui est responsable du DPE et de son affichage
La question revient souvent dans les immeubles tertiaires, où propriété et exploitation sont fréquemment dissociées. À la vente, c’est au vendeur de fournir le DPE ; à la location, au bailleur. L’obligation d’affichage dans un ERP, elle, pèse sur le propriétaire ou, selon les cas, sur le gestionnaire ou l’exploitant qui accueille le public.
En pratique, mieux vaut clarifier cette répartition dès le bail ou le contrat de gestion, pour éviter qu’un diagnostic expiré ne reste affiché — ou qu’aucun affichage ne soit fait — faute de savoir à qui en incombe la charge. C’est un réflexe de conformité simple, mais souvent négligé dans les ensembles à exploitants multiples.
Faire réaliser son DPE tertiaire
Comme pour l’habitation, le DPE d’un bâtiment tertiaire est établi par un diagnostiqueur certifié, indépendant du propriétaire. La prestation de DPE collectif et tertiaire couvre ce besoin ; lorsqu’une vente ou des travaux sont en vue, elle peut être associée au repérage amiante au sein de notre pack DPE tertiaire + amiante. Pour situer le DPE par rapport aux autres outils énergétiques, voir nos articles DPE collectif vs DPE individuel et DTG, audit énergétique, DPE collectif : ne plus confondre.